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Diagnostiqueur immobilier
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ACTUS

Le métier de DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER

 

Chaque année en France, ce sont des milliers de transactions immobilières qui sont conclues. Pour respecter les obligations légales en vigueur, un certain nombre de diagnostics sont obligatoires. Aussi les diagnostiqueurs immobiliers sont donc les partenaires privilégiés de ces transactions.

Métier essentiel pour le respect de la réglementation de l’immobilier, il est avant tout un expert du logement, au centre de nombreuses transactions immobilières, liées à la vente ou à la location de maisons et d’appartements. Ce spécialiste effectue alors divers contrôles, avant la mise en vente ou location du bien. Ce métier permet au futur acquéreur ou bailleur de s’installer en toute sérénité sans risques de mauvaises surprises dans un logement expertisé par un spécialiste.

Le diagnostiqueur relève la présence d’amiante, de plomb, de parasite ou de termite, et réalise le diagnostic de performance énergétique du logement. Il réalise un véritable état des lieux concernant la situation sanitaire et sécuritaire du bâtiment, et vérifie les installations gaz, électricité, mais aussi la sécurité incendie. Un compte rendu précis est rédigé après chaque inspection, relevant chaque observation.

 

Certification 

 

Les diagnostiqueurs immobiliers ne peuvent pratiquer leur métier qu’en possédant une certification d’habilitation spécifique pour chaque expertise (DPE, CREP, État d’amiante, État des installations intérieures de gaz ou d’électricité et termites.).

 

Recertification

 

Ces attestations professionnelles de compétence doivent être renouvelées tous les cinq ans. On parle alors de recertification. Les certifications et les recertifications ne peuvent être délivrées que par un organisme certificateur indépendant et agréé par le Comité français d’accréditation (Cofrac).

Les recertifications permettent de s’assurer de la mise à niveau des connaissances réglementaires, techniques et méthodologiques dans un métier qui connait des évolutions rapides.

ACTUS

LE RADON

 

Le radon est un gaz radioactif, incolore et inodore d’origine naturelle que l’on peut trouver partout : dans l’air, le sol et l’eau. Issu de la désintégration de l’uranium et du radium présent dans la croûte terrestre, une partie du radon produit par les roches peut parvenir à l’air que nous respirons. Mais s’il se dilue rapidement dans l’air, il peut atteindre des concentrations élevées dans des lieux confinés tels que les habitations pouvant atteindre plusieurs milliers de Bq/m³.

 

Où trouve-t-on le radon en France ?

Si le radon est présent partout en France, il se trouve en concentration plus élevée dans les zones localisées sur les grands massifs « anciens » (Massif armoricain, Massif central, Corse, Vosges, etc.) ainsi que sur certains grès et schistes noirs.

 

La cartographie et les zones à potentiel radon :

L’arrêté du 27 juin 2018  a divisé la France en 3 zones à potentiel radon et a réparti 7000 des 35357 communes françaises dans une de ces 3 zones :

Les zones à potentiel radon de catégorie 1

Les communes situées dans une zone à potentiel radon de catégorie 1 sont celles présentant le risque le plus faible. Elles sont pour la plupart situées sur de grands bassins sédimentaires (bassin parisien, aquitain…)  ou sur des formations volcaniques basaltiques (massif central, Antilles, Polynésie…). Dans les zones de catégorie 1, seulement 20% des bâtiments dépassent 100 Bq.m-3 et moins de 2% dépassent 400 Bq.m-3.

Les zones à potentiel radon de catégorie 2

Les zones de catégorie 2 partagent les mêmes caractéristiques géologiques dans les zones à potentiel radon de catégorie 1 mais certains facteurs géologiques peuvent faciliter le transfert de radon vers les bâtiments (failles, mines) et augmentent de fait le risque de concentration élevée de radon.

Les zones à potentiel radon de catégorie 3

Les zones à potentiel radon de niveau 3 sont celles qui imposent une information acquéreur et locataire sur ces risques. Cette information a été rendue obligatoire par le décret du 04 juin 2018 et doit figurer dans tous les états des risques et pollutions obligatoires à compter du 1er juillet 2018.Ce sont des zones dont les formations géologiques sont les plus riches en uranium, soit principalement des massifs granitiques  (massif armoricain, massif central, Guyane française…) et certaines formations volcaniques  (massif central, Polynésie française, Mayotte…).Les Outre-Mer (DROM-COM) comprennent  une forte concentration de zones à potentiel de catégorie 3 comme la Guyane, Mayotte ou Saint-Pierre-et-Miquelon. Toutefois, les caractéristiques des habitats d’Outre-Mer, souvent très ouverts et aérés, peuvent expliquer des concentrations très variables sur une zone pourtant très exposée. C’est le cas par exemple, du risque plus faible en Nouvelle-Calédonie en raison de constructions très ouvertes et donc très ventilées en opposition aux constructions bien isolées de Saint-Pierre-et-Miquelon.

 

Qu’en conclure pour mon habitation ?

Le potentiel radon fournit un niveau de risque relatif à l’échelle d’une commune, il ne présage en rien des concentrations présentes dans votre habitation, celles-ci dépendant de multiples autres facteurs (étanchéité de l’interface entre le bâtiment et le sol, taux de renouvellement de l’air intérieur…).

Le fait que votre habitation soit localisée dans une commune à potentiel radon de catégorie 3 ne signifie pas forcément qu’elle présente des concentrations en radon importantes. Elle a toutefois nettement plus de risque d’en présenter que la même maison située dans une commune à potentiel radon de catégorie 1. Les concentrations peuvent par ailleurs atteindre des niveaux très élevés pour des caractéristiques architecturales ou des conditions de ventilation défavorables. Compte-tenu du risque sur la santé associé au radon, il est dans ce cas important d’évaluer plus précisément l’exposition à laquelle vous êtes soumis.

Evaluer votre exposition nécessite de réaliser un dépistage de votre habitation. Ce dépistage consiste à mesurer les concentrations du radon à l’aide de détecteurs (dosimètres radon) qu’il est possible de placer soi-même. Pour que cette mesure soit représentative, elle doit être effectuée dans les pièces de vie principales, sur une durée de plusieurs semaines et de préférence sur la période hivernale. Le coût d’acquisition et de développement de ces détecteurs s’élève à quelques dizaines d’euros.

Lorsque la concentration mesurée s’avère élevée, il est alors nécessaire de rechercher des solutions pour réduire l’exposition au radon. Ces solutions consistent à limiter l’entrée du radon dans le bâtiment, en renforçant l’étanchéité entre le sol et le bâtiment, et à éliminer le radon en favorisant le renouvellement de l’air intérieur (aération, ventilation).

ACTUS

DPE : QUELLE VALIDITÉ POUR LES ANCIENS DIAGS APRÈS LE 1ER JUILLET 2021 ?

 

Dans les textes, les anciens DPE pourront être utilisés jusque fin 2022, voire jusque fin 2024 pour les plus récents. En théorie… Car en pratique, dès le 1er juillet 2021, bon nombre de DPE deviendront obsolètes et devront être refaits.

Le DPE conserve ses dix ans de validité, sauf ceux réalisés avant le 30 juin 2021. Pas question pour autant de refaire tous les diagnostics dès le 1er juillet. Quand on sait que 35 000 DPE sont produits chaque semaine en France, cela semble carrément impossible. Du coup, le ministère a opté pour une période de transition durant laquelle anciens et nouveaux DPE seront forcés de cohabiter.

Petit rappel, les actuels DPE resteront donc valables :

– jusqu’au 31 décembre 2022, pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ;
– jusqu’au 31 décembre 2024, pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (*).

ACTUS

La nouvelle version du DPE 2021

Depuis le 01 juillet 2021, le DPE a évolué.
Il n’est plus seulement informatif mais devient opposable.
Il aura un rôle important contre la lutte des passoires thermiques.
Un locataire ou acquéreur pourra dès lors contester le diagnostic si le DPE contient des erreurs.
Le DPE nouvelle version contient une estimation de la facture annuelle en énergie du logement.
Une méthode de calcul est également unifiée afin de rendre le diagnostic plus lisible et universel.

 

10 points à retenir sur le nouveau DPE

1. OPPOSABLE
2. METHODE DE CALCUL 3CL
3. LA LOCALISATION PRISE EN COMPTE
4. UNE SEULE ETIQUETTE
5. VENTE ET LOCATION
6. VALIDITE 10 ANS
7. LES ANCIENS DPE NON OPPOSABLES
8. DPE A L’IMMEUBLE
9. FIN DES ETIQUETTES VIERGES
10. DPE TERTIAIRE PARTIELLEMENT INCHANGE

ACTUS

€ Quel est le prix d’un diagnostic amiante avant travaux ?

 

Deux éléments principaux sont pris en compte dans le prix d’un diagnostic amiante avant travaux :

 

1/ La prestation : le prix est fixe et doit être déterminé avant le début de la mission.

Le prix de la prestation (hors analyse) est fixé dans le devis qui précède l’intervention.
Ce montant est déterminé après avoir :

  • Réalisé une pré-visite des lieux,
  • Analysé les documents existants (diagnostics antérieurs, plan des locaux, nature des travaux,..).
  • Défini les moyens d’accès pouvant être nécessaire à la bonne exécution de la prestation.

Le prix de la prestation est directement lié au temps passé sur site et tient compte :

  • Du cadre de la mission (nature des travaux, locaux concernés),
  • Des investigations, prélèvements, localisation et estimation des quantités de MPCA à réaliser sur site,
  • Du temps de rédaction du rapport de repérage,
  • Des moyens à mettre en œuvre pour mener à bien la mission (moyens d’accès spécifiques par exemple).

Le prix de la prestation inclut les consommables utilisés tels que les combinaisons, les gants, les protections respiratoires jetables ou cartouches filtrantes, le surfactant,  des produits de rebouchage, les sachets et frais d’envoi des prélèvements ainsi que le coût d’élimination des déchets générés lors de la mission.

Nota : Dans certains cas des moyens spécifiques d’accès en hauteur ou des démontages particuliers peuvent conduire l’opérateur de repérage à faire appel à des prestataires extérieurs (ex : location d’une nacelle). Dans la majorité des cas, ces situations sont identifiées lors de la pré-visite qu’effectue l’opérateur en vue d’établir son devis.

2/ Les analyses : cet élément est variable et son prix final ne peut pas être connu avant l’achèvement de la mission.

Comme les conclusions quant à la présence ou l’absence d’amiante dans un matériau ou produit sont fondées principalement sur des résultats d’analyses, le coût des analyses laboratoire constitue le montant variable de la prestation.

Afin d’être transparent, le devis doit en tout état de cause et à minima prévoir le tarif unitaire de l’analyse laboratoire.

Le prix moyen facturé pour une analyse laboratoire est généralement compris entre 40 € et 60€ HT en fonction des volumes d’échantillons analysés. Le prix peut également fortement varier selon que les analyses seront facturées par prélèvement ou par couches analysées dans un prélèvement (un prélèvement pouvant comporter plusieurs couches).

Les méthodes de travail, le rebouchage des points de prélèvements, la clarté du rapport et les modalités de facturation des analyses (facturation à la couche ou au prélèvement) sont autant de facteurs qui influent sur le tarif final. In fine la qualité de la prestation est généralement en lien avec le coût de celle-ci.

 

Pourquoi ne peut-on pas connaître le nombre d’analyse laboratoire avant d’avoir achevé le diagnostic amiante avant travaux ?

 

La réalisation du diagnostic est basée sur des investigations destructives (ex : dépose d’un carrelage au sol pour prélever la colle située en dessous). Selon les cas il peut y avoir différentes colles (grise, blanche), la présence d’un ragréage qui n’était pas visible, etc… C’est donc au fur et à mesure de l’avancement des investigations que l’opérateur de repérage réalise des prélèvements en vue de faire analyser les matériaux ou produits. Dés lors, il est donc impossible de connaitre à l’avance le nombre exact d’analyses qui devront être réalisées.

Néanmoins, la pré-visite par un opérateur de repérage expérimenté qui précède l’établissement du devis permet d’estimer le nombre d’analyse nécessaires à la bonne réalisation de la mission dans une fourchette de + ou – 20%.

Exemples :

1/ Les travaux consistent au remplacement d’anciennes fenêtres :

Les matériaux à prélever seront les mastics de vitrages, les éventuels joints d’étanchéité entre le dormant et la maçonnerie, les peintures ou les enduits sur les murs.

2/ Les travaux consistent à la rénovation complète d’une habitation :

Les matériaux à prélever seront ceux qui constituent :
  • Le sol (revêtement de sol, colle bitumineuse, colle de carrelage du sol et des plinthes, ragréage, conduits, ..)
  • Les murs (joint de plaques de plâtre, enduit, peinture, panneaux, mastic de vitrage, joints divers, tresses de convecteurs, colle de faïence, isolant et colle, etc..).
  • Les plafonds (joint de plaques de plâtre, enduit, peinture, panneaux, conduits, isolant, peinture, ..).
  • Équipements divers…

Comme plus de 3000 matériaux ou produits contiennent de l’amiante, il est impossible de connaître l’avance et avec exactitude ceux qui seront présent dans le bâtiment objet du repérage.

Le nombre d’analyse à réaliser dépendra :
  • De la nature des travaux (nombre des composants de la construction concernés),
  • De la surface et du nombre des locaux objets des travaux,

De l’hétérogénéité des matériaux rencontrés.